Soluciones para Propiedades Comerciales

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CTL Credit Tenant Lease Int. fue fundada por Credit Tenant Lease LLC y una financiera mexicana, una empresa desarrolladora, constructora y una importante suscriptora de valores corporativos en Estados Unidos. Ofrece una solución integral para grandes empresas, cubriendo sus necesidades inmobiliarias y de desarrollo. Los servicios se ofrecen de forma integral o a la carta. Consulte las biografías e información de contacto de los miembros del equipo.

Una transacción de arrendamiento con garantía hipotecaria (CTL) es un método especializado de financiamiento inmobiliario comercial donde el préstamo está garantizado por los ingresos de alquiler a largo plazo de un inquilino con alta solvencia (grado de inversión), en lugar de solo por el valor de la propiedad. Generalmente, se caracteriza por un financiamiento a largo plazo sin recurso, con altos índices de préstamo a valor (LTV), y suele utilizar contratos de arrendamiento triple neto (NNN), donde el inquilino asume todos los costos.

Componentes clave y ejemplos de uso

Estructura de financiación: Los préstamos suelen tener una relación préstamo-valor (LTV) del 95 % al 100 %, basándose en la calificación crediticia del arrendatario en lugar de las tasaciones inmobiliarias tradicionales.

Arrendatarios típicos: Empresas con calificación de grado de inversión, sedes corporativas o entidades gubernamentales (p. ej., Starbucks, DaVita).

Ejemplo de uso - Construcción/Adquisición: Un promotor utiliza un préstamo CTL para financiar la construcción de un nuevo centro de distribución a medida para un minorista nacional, utilizando el contrato de arrendamiento a 20 años como garantía.

Ejemplo de uso - Monetización de activos: Una empresa vende su sede y celebra un contrato de arrendamiento posterior a largo plazo, lo que permite al comprador obtener financiación en función de la sólida solvencia de la empresa.

Sinónimos/Términos relacionados

• Préstamo para arrendatario con crédito
• Financiación de arrendamiento con bonos
• Financiación CTL
• Financiación de arrendamiento estructurado

Beneficios

Las operaciones CTL ofrecen a los prestamistas flujos de ingresos a largo plazo de alta calidad con un riesgo mínimo de impago. Para los prestatarios, ofrece financiación con alto apalancamiento y opciones sin recurso.

El crédito de grado de inversión se refiere a bonos o emisores con bajo riesgo de impago, calificados como BBB- o superior por S&P/Fitch y Baa3 o superior por Moody's. Estos valores de alta calidad indican una sólida capacidad para cumplir con las obligaciones financieras, y suelen ser utilizados por inversores que buscan ingresos estables con menor volatilidad en comparación con los bonos de alto rendimiento o bonos basura.

Aspectos clave del crédito de grado de inversión

Escala de calificaciones: La calificación más alta es AAA, seguida de AA, A y BBB. Cualquier calificación inferior a BBB- (por ejemplo, BB+, B) se considera especulativa o de alto rendimiento.

Tipos: Algunos ejemplos comunes incluyen bonos corporativos estables, bonos gubernamentales y bonos municipales.

Función de mercado: Se utiliza como estabilizador de cartera, proporcionando ingresos fijos con bajo riesgo de quiebra.

Sensibilidad: Estos bonos pueden ser más sensibles a las variaciones de los tipos de interés (duración) porque, como señala Fidelity, suelen tener vencimientos más largos.

Riesgo/Rentabilidad: Ofrecen un menor riesgo de impago (a menudo inferior al 0,10 % para bonos con calificación A), pero generalmente menores rendimientos en comparación con bonos de mayor riesgo, sin grado de inversión o especulativos.

Sinónimos y términos relacionados:

Bono de alta calidad

Calificación de grado de inversión

Valores de renta fija (específicamente en este nivel)

Calificación crediticia segura

El bien inmueble subyacente debe ser propiedad de entidades en quiebra, remotas y con un único propósito, como una LLC.

Las entidades con grado de inversión con una calificación de Moody's de Baa o una calificación de S&P de BBB- o superior cumplen los requisitos. Las empresas privadas también pueden obtener una calificación si sus finanzas están a la par con el grado de inversión. El crédito de otros inquilinos puede considerarse para otras transacciones de préstamo o arrendamiento con opción a compra sin calificación.

Sí.

Cualquier tipo de propiedad califica para una transacción CTL: oficinas, supermercados, farmacias, campamentos de construcción, viviendas corporativas, propiedades industriales, de uso especial, hoteles, centros de salud y una amplia gama de comercios minoristas.

Sí, las autoridades federales, estatales, municipales y cuasi gubernamentales, así como las entidades sin fines de lucro como colegios, universidades, hospitales y organizaciones benéficas, también califican.

Venta con arrendamiento posterior

Construcción a medida con arrendamiento posterior

LTV HASTA 100%

Plazo de arrendamiento totalmente amortizable de 5 a 30 años

Arrendamiento triple neto (NNN)

Fecha determinada

Sí, pero los índices de cobertura de deuda pueden aumentar drásticamente y podrían requerir reservas especiales y cuentas de depósito. Los arrendamientos triple netos son los más recomendables.

La tasa de arrendamiento se calcula utilizando un diferencial sobre el bono del Tesoro interpolado para la vida media calculada del arrendamiento y el préstamo correspondiente. La tasa de arrendamiento puede ser fija o tener incrementos de renta durante el plazo del arrendamiento. El diferencial se determina en función de la calidad crediticia, el tamaño de la transacción, la estructura del arrendamiento y la estructura general de la transacción.

Sí, siempre que exista una fecha determinada en el contrato de arrendamiento subyacente, se tendrán en cuenta otros requisitos del contratista, como los requisitos de fianza.

Sí, se pueden incorporar pagos anticipados a la transacción, con un mantenimiento de rendimiento calculado al valor interpolado del Tesoro más un margen adecuado sobre la vida útil promedio restante del arrendamiento y el préstamo correspondiente.

Los costos de una transacción CTL son similares a los de una emisión de bonos, además de los informes de terceros requeridos, como las tasaciones MAI y los informes ambientales.

Una vez que el contrato de arrendamiento subyacente se firma y es aprobado por el consejo de suscriptores, la transacción puede cerrarse poco después de que se completen los informes de terceros y se reciban los documentos de cierre estándar. Este proceso puede tardar entre 15 y 60 días, dependiendo de la complejidad de la transacción.

No, ofrecemos los siguientes servicios:

• Construcción a medida con arrendamiento posterior.
• Diseño de construcción a medida con arrendamiento posterior.
• Remodelación de edificios existentes con arrendamiento posterior.
• Venta con arrendamiento posterior.
• Financiamiento.

NO, CTL LLC solo trabaja con empresas preseleccionadas. Nuestras estructuras ofrecen un ahorro considerable a nuestros clientes institucionales.

Dado que los arrendamientos CTL dependen principalmente del crédito del arrendatario y no del inmueble subyacente, los arrendamientos y el financiamiento CTL son una excelente opción para aquellas propiedades ubicadas en mercados donde la venta o el financiamiento tradicionales no están disponibles.

Propiedades con inquilinos solventes donde un prestatario con altos requisitos de relación préstamo-valor (LTV) o alto precio por metro cuadrado puede utilizar arrendamientos CTL, ya que los criterios de evaluación se basan en la calificación crediticia del inquilino en comparación con la del inmueble. Los LTV de los arrendamientos CTL no están sujetos a las limitaciones típicas de los prestamistas inmobiliarios convencionales.

CTL Int. es una solución integral para grandes empresas, ya que combina los honorarios del promotor, los honorarios de gestión de la construcción, los gastos generales y las ganancias del contratista principal, los honorarios de diseño, los honorarios de administración de la propiedad y los costos de predesarrollo en un solo fondo. Se obtienen ahorros significativos en cada nivel, eliminando así el riesgo de desarrollo y creando un modelo de ahorro de costes que permitirá a los inquilinos y a las empresas pagar alquileres por debajo del precio de mercado por sus necesidades de espacio, al tiempo que se cumplen los criterios para evitar la creación de contratos de arrendamiento financiero.